Las Torres de Cotillas
Una operación de Cambio de Uso con la viabilidad cerrada y certificada, la demanda medida dos veces sobre el terreno y un equipo que la ejecuta de principio a fin.
Metodología propia repartida en 3 fases —
GO→
MAP→
ÉXITO — y un objetivo claro: pasar de la viabilidad al beneficio real.
Sin improvisar. Sin sorpresas.
para la inteligencia de mercado — ver servicio completo ↗Tres perfiles diferentes. Mismos estándares.
Un objetivo: el Resultado.
Esto no va solo de un método — va de un equipo humano completo, encajado como un puzzle: tres energías que se complementan.
RESULTADO
ESPÍRITU
MENTE
CORAZÓN
XaviVisión
PacoControl
DaniEjecuciónLa toma de tierra del proyecto. El cerebro analítico que estudia cada camino y elige el mejor; números y documentos reales, sin suposiciones. Hace controlables las variables que no lo parecen.
La visión creativa del proyecto: leer hacia dónde va el mercado y qué necesita. Marketing y claridad para convertir la idea en algo palpable — y la IA como palanca para escalar al siguiente nivel.
La acción: ejecuta la obra y la parte técnico-jurídica. Sabe qué toca en cada gestión y con cada ente oficial. Mucho oficio de obra; cercano, resuelve y suma. Pieza clave.
Lo que ya hemos hecho — la prueba antes de la promesa
No hablamos en futuro: tenemos operaciones cerradas y en marcha que demuestran que el método llega hasta el resultado real. Estos son los números.
Cambio de uso (local → viviendas)
| Operación | Inversión | Venta | Rentabilidad | Anualizada | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| CdU · 2 viviendas · C/ Diego Fuentes Serrano (Elche) | 140.000 € | 220.000 € | ROI 57% | 68% anual | Finalizada · Hilo en Discord |
| CdU · 4 viviendas · C/ Capitán Alfonso Vives (Elche) | 330.000 € | 473.000 € | ROI 52% | 48% anual | Finalizada (pendiente de cierre) |
| CdU · 13 viviendas · C/ Alcalde Mariano Beviá 12-14 (San Vicente del Raspeig) | 930.000 € | 1.640.000 € | ROI 76% | 38% anual | En fase final |
| CdU · 1 vivienda · C/ Fossar 15 (Elche, Raval) | 160.000 € | 220.000 € | ROI 37,5% | 45% anual | Finalizada |
Comprar, aportar valor y vender
| Operación | Inversión | Venta | Rentabilidad | Anualizada (plazo) | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| C/AV/V · Tríplex · C/ Boquera Calvarí (Crevillente) | 149.026 € | 185.000 € | ROI 24% · ROE 45,5% | 27,4% anual (10,5 meses) | Finalizada · Hilo en Discord |
| C/AV/V · Piso · C/ Juan Ramón Jiménez (Elche) | 45.000 € | 118.000 € | ROI 44% | 53% anual (10 meses) | Finalizada · Detalles en el perfil del gestor |
| C/AV/V · Piso · C/ Bahamas (Orihuela Costa) | 38.480 € | 76.500 € | ROI 60% | 144% anual (5 meses) | Finalizada · Detalles en el perfil del gestor |
| C/AV/V · Piso · Av. Alcalde Ramón Pastor 12 (Elche) | 216.000 € | 270.000 € | ROI 25% | 49,9% anual | Finalizada · Hilo en Discord |
| C/AV/V · Piso · C/ Churruca, La Veleta (Torrevieja) | 65.836 € | Objetivo ~145.000 € | ROI objetivo ~120% | — | En venta |
Comprar, aportar valor y alquilar
| Operación | Inversión | Renta mensual | Notas | Estado |
|---|---|---|---|---|
| C/AV/A · Dúplex · C/ Joan Maragall (Sant Pere de Ribes, Barcelona) | ~167.000 € | 830 €/mes | Rentabilidad infinita — operación financiada al 100%, sin capital propio inmovilizado · Valor potencial de venta ~255.000 € | Alquilada |
El diagnóstico de viabilidad
Antes de mover capital, comprobamos que la operación se puede hacer. Aquí está lo que medimos en el mercado, el activo del que partimos y los cuatro ejes que la sostienen — con el Informe de Diagnóstico como prueba.
El mercado, medido — no opinado
Todo empieza por una pregunta: ¿hay demanda real para el producto que vamos a crear? La medimos con datos, no con intuición.
El precio de salida lo afinamos en la Fase 2; aquí basta una estimación orientativa apoyada en datos reales de mercado, que confirma que hay recorrido para el producto que vamos a crear.
Demanda y precios medidos con IM·PULSO. El análisis completo va incluido en el informe de viabilidad de Fase 1.
El activo del que partimos
El problema: un municipio de 22.000 habitantes prácticamente sin oferta de vivienda compacta (3-5 pisos en portales) y un local en desuso que la comunidad no quiere como comercial.
La aportación de valor: cambio de uso y reforma integral para crear el producto que el mercado reclama y no existe: vivienda pequeña, reformada, equipada y lista para entrar — en la mejor zona del pueblo.
Dónde está — y por qué importa
| Punto de interés | Distancia |
|---|---|
| Parada de autobús | en la puerta |
| Mercadona · centro de salud · Ayuntamiento | a pie |
| Polígono industrial Molina de Segura | ~10 min |
| Universidad UCAM | ~10 min |
| Estación de ferrocarril | ~14 min |
| Murcia capital | 14 km (~15 min) |
| Arco Norte de Murcia (en licitación) | catalizador: mejora de conexiones del municipio |
Estado original
¿Es viable este cambio de uso?
El veredicto, sin ruleta
La Fase 1 valida cuatro ejes — y si uno falla, falla todo: jurídico/registral, urbanístico, técnico y económico. Se obtiene un veredicto claro (GO / GO con ajustes / NO GO) antes de comprometer un euro.
Los cuatro ejes, cerrados
Validamos los cuatro ejes en esta operación. Los tres riesgos serios que traía —VPO, uso en planta baja y comunidad— quedaron cerrados con certificado. Veredicto: GO.
El informe de viabilidad
Todo el diagnóstico, en un solo documento.
Ver Informe de Diagnóstico · Fase 1
Y la documentación con la que verificamos cada eje, como prueba de que está respaldado:
El plan ejecutable
La viabilidad abre la puerta; la ejecución decide el resultado. Aquí convertimos el "sí" en un plan: el encaje técnico al detalle, los suministros, los números por partidas, los escenarios, los riesgos y el calendario de obra.
El mapa del cambio de uso: del «sí, es viable» al plan que ejecuta la obra
La viabilidad abre la puerta. La ejecución decide el resultado.
La Fase 1 respondió a una pregunta: «¿es viable este cambio de uso?». La Fase 2 no responde otra — dibuja el mapa. Traza el camino completo: qué hacer, en qué orden y qué pedir a quién en cada trámite, para que la obra arranque sin bloqueos ni sorpresas.
Cambio de uso, segregación y reforma, visado por arquitecto colegiado. Altura libre, ventilación, salida de humos existente y acometidas: todo viable sin tocar la estructura.
Compatibilidad urbanística certificada por el Ayuntamiento: la fachada no recae sobre el Eje Comercial, sino sobre espacio libre privativo. Licencia de obras en tramitación, pre-validada con el técnico municipal (~2 meses).
Precio de venta libre, no VPO (art. 27 RD 2960/1976). Y la comunidad autoriza la subdivisión del local por estatutos, con el visto bueno del presidente.
El mapa antes de la obra
Qué hacer, en qué orden y por qué — cada paso con su documento sobre la mesa. Cuando la obra empieza, no se improvisa: se ejecuta.
El producto final (visualización · piso piloto)
Agua y luz: previstos y presupuestados
Los suministros son una de las sorpresas clásicas de un cambio de uso. Por eso van en el plan, no en la obra.
Cada vivienda contará con sus suministros independientes. El expediente eléctrico está en gestión y el coste de la acometida de agua ya está presupuestado, de forma que no haya desviaciones imprevistas durante la obra.
Los números, partida a partida
En el diagnóstico de la Fase 1 confirmamos que los números de la operación cuadraban. Aquí los llevamos al detalle: el desglose fino, partida a partida, con la cifra exacta de cada una.
| Partida | Importe (cálculo cerrado · 3 presupuestos contrastados) |
|---|---|
| Compra del local | 40.000 € |
| ITP (7,75%) + notaría + registro + gestoría | ~4.000 € |
| Comisiones (inmobiliaria + cesión inbruto) | ~10.900 € |
| Proyecto, licencias, tasas, AJD, altas suministros | ~12.600 € |
| Reforma (3 presupuestos contrastados: 625–778 €/m² · cálculo prudente 710 €/m² + IVA) | ~90.200 € |
| CGP + contadores + gastos hasta venta + imprevistos | ~4.500 € |
| INVERSIÓN TOTAL DE LA OPERACIÓN | 162.212 € |
Cálculo prudente sobre 3 presupuestos contrastados. En la estructura de inversión verás el reparto del capital.
El precio, confirmado por tres motores
En la Fase 1 mostramos un resumen del análisis IM·PULSO. Aquí está el informe completo: cruza tres motores de valoración independientes — el motor IM·PULSO (datos masivos de mercado), el portal del notariado (precios reales de escritura) y el MTVV · Método Total de Valoración de Vivienda del estudio inicial. Más profundidad y más cruce, mismo resultado: las tres vías convergen en 68.000–69.000 € por unidad, en línea con el paso 4.
📈 Ver informe completo IM·PULSO · 3 motores cruzadosDos escenarios
El escenario que contamos es el realista, fijado sobre suelos validados tres veces (67K · 72K · IM·PULSO 68-69K) — situado en la franja alta de ese rango ya validado. El optimista es el techo razonable.
| Realista (el que contamos) | Optimista | |
|---|---|---|
| Quién compra | Patrimonialista + 1ª residencia (perfiles ya detectados) | Alta demanda, compra al contado en semanas |
| Venta 3 unidades | 205.000 € (67+67+71) | 220.000 € (75+75+79) |
| Beneficio (tras servicer 9.000 €) | 33.938 € | 48.938 € |
| Rentabilidad del capital | 20,92% | 20,92% + bonus * |
El capital rinde el mismo porcentaje para gestor e inversores por igual. * Vender por encima de 205.000 € activa el bonus — una capa aparte que se suma a tu rentabilidad (ver «La propuesta»).
Los riesgos: los que cerramos y los que vigilamos
Esta operación tenía 3 riesgos serios cuando llegó: el VPO, el uso en planta baja y la comunidad. Los tres están cerrados — con certificado (Fase 1). Lo que queda abierto es lo normal de cualquier obra, acotado y con responsable:
| Riesgo | Estado | P×I | Mitigación |
|---|---|---|---|
| VPO — precio de venta | ✅ CERRADO | — | Certificado DGV: precio LIBRE (art. 27 RD 2960/1976) |
| Uso residencial en PB | ✅ CERRADO | — | Certificado de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento |
| Comunidad de propietarios | ✅ CERRADO | — | Estatutos + autorización expresa del presidente |
| Licencia: retraso o condiciones | 🟡 VALIDADO | 8 · Medio | Pre-validada con el técnico municipal; proyecto ya presentado; seguimiento activo |
| Sobrecoste en ejecución | 🟡 ACOTADO | 9 · Medio | Cálculo prudente (710 €/m² sobre 3 presupuestos); imprevistos; obra propia = reacción inmediata; cap +15% en CCP |
| CGP / Iberdrola (suministro) | 🟡 ACOTADO | 6 · Bajo | Expediente en gestión; coste acotado y provisionado; presupuesto de aguas en mano |
| Vía registral (segregación vs DH) | 🟡 VALIDADO | 6 · Bajo | Estatutos amparan división; consulta notaría+Registro en curso; ambas vías viables |
| Humedades por capilaridad en solado | 🔴 ABIERTO | 6 · Bajo | Catas previas; impermeabilización desde forjado; estructura NO afectada (inspección) |
Del plan al resultado — y cómo entras tú
La Fase 3 lleva el plan al resultado real: obra y cierre de la operación. Y a continuación, la parte que te toca: la estructura de la inversión, cómo entras, cómo cobras y con qué garantías.
Orquestamos y ejecutamos hasta la venta
La realidad se juega en la obra
La Fase 3 ejecuta: dirección de obra por hitos, proveedores con ofertas comparadas, control económico y cierre documental auditable. Es donde el plan se convierte en beneficio.
Preparada para arrancar
Estudio de mercado y precios ya validados —confirmados con un paso 4 propio, realizado por CdU de 0 a ÉXITO—; renders del producto final listos. En cuanto entre la licencia, arranca la obra con el Gantt ya planificado.
Estrategia de salida
Posicionamiento: loft/estudio reformado, equipado y listo para entrar — precio accesible, escasez total, doble público (residencial + inversor patrimonialista con alquiler estimado 380-470 €/mes).
El precio de salida está validado, no estimado — medido dos veces con el Método Total de Valoración de Vivienda (MTVV): en el análisis del inbruto (origen de la operación), suelo 67.000 €; y como comprobación propia (paso 4 · CdU de 0 a ÉXITO), 72.000 €. En la Fase 2 ya se contrastó con el motor IM·PULSO (68.000–69.000 €). Las tres lecturas convergen: el realista (67/67/71) se asienta sobre el suelo más bajo, no sobre el deseo.
Obra: 16 semanas, planificadas capítulo a capítulo
Instalaciones solapadas con albañilería (meses 1-2) para comprimir plazo; acabados concentrados en el mes 4. Suministros: CGP en gestión con Iberdrola; presupuesto de aguas en mano.
Calendario estimado: licencia jul-ago 2026 → obra sep-dic 2026 → cierre de ventas T1 2027.
Quién compra el activo — y cómo entras tú
Quién compra el activo: CdU de 0 a ÉXITO SL compra el local y figura como titular y gestor único frente a terceros. Cómo entras tú: mediante un Contrato de Cuentas en Participación — aportas capital a la operación, sin gestionar y sin aparecer frente a terceros, con tu riesgo limitado estrictamente a tu aportación.
La propuesta: una Joint Venture servicer
En el formato del Programa IN hay dos tipos de Joint Venture: waterfall y servicer. Esta operación es servicer: honorario fijo de gestión + nuestro propio capital al mismo riesgo y misma rentabilidad que el tuyo.
Lo que pedimos
Honorario servicer fijo de 9.000 € por la gestión integral de la operación: propuesta, dirección de la aportación de valor y conducción del proyecto hasta su cierre. Una cifra cerrada y conocida de antemano, descontada del resultado y reflejada en el Excel.
Más un bonus ligado a superar el objetivo — lo detallamos justo aquí debajo.
Lo que ponemos
35.000 € de capital propio dentro de la operación, al mismo riesgo y misma rentabilidad que tú — 20,92% en el realista. Capital simétrico: sin clases de capital, sin rentabilidad asimétrica para el gestor.
Gestión llave en mano + el Cuadro de Mandos oficial de CdU de 0 a ÉXITO: sigues tu inversión en vivo desde el día uno (te lo enseñamos más abajo).
Solo ganamos más si la operación va mejor de lo previsto
El precio que contamos es 205.000 €. Todo lo que vendamos por encima de esa cifra es un bonus que se reparte entre el gestor y el conjunto de inversores:
El bonus se considera ganado en cuanto hay contrato de arras de la venta. Es una capa aparte de la rentabilidad: nunca resta, solo suma — y la parte de cada inversor es proporcional a su aportación.
Cómo entras, cómo cobras — y cómo te blinda
| Aportación | Capital | % del capital | Rentabilidad (realista) |
|---|---|---|---|
| Inversores (partícipes) | 127.212 € | 78,43% | 20,92% |
| Gestor (CdU de 0 a ÉXITO) | 35.000 € | 21,57% | 20,92% |
| Operación | 162.212 € | 100% | 20,92% |
Modelo servicer sobre Cuentas en Participación (arts. 239-243 CCom): todo el capital rinde igual — el del gestor y el de los inversores, al mismo porcentaje (20,92% en el escenario realista). Sin clases de capital, sin letra pequeña. Si la venta supera los 205.000 €, ese extra se reparte aparte como bonus (ver «La propuesta»).
El partícipe: invierte, no gestiona, no aparece frente a terceros, y su riesgo queda limitado estrictamente a su aportación.
El gestor: responde frente a terceros, fondos en cuenta exclusiva del proyecto, contabilidad separada, información periódica, derecho de auditoría externa, seguro RC.
Fiscalidad del partícipe: rendimiento del capital mobiliario (19-23%), retención 19% practicada por el gestor.
Cómo te blinda el contrato
El CCP no es un papel de confianza: es un blindaje recíproco que sigue el código de buenas prácticas del Programa IN — protege al partícipe y a la gestora por igual.
Nuestros compromisos contigo
No te pedimos confianza ciega. Esta operación opera según el Código de Buenas Prácticas del PROGRAMAIN — y lo cumplimos punto por punto. Esto es lo que firmamos contigo:
Tu dinero, protegido
Transparencia y control
Garantías
Y te lo documentamos
La sociedad gestora está al corriente de sus obligaciones y sin deudas pendientes. La cuenta exclusiva de la operación ya está abierta a nombre de la sociedad gestora.
Y por encima de todo, un compromiso que nadie más en la plataforma te da: verlo tú mismo, casi en tiempo real. 👇
Tu cuadro de mandos — desde el día uno
📊 Visor del Inversor · HERRAMIENTA OFICIAL CdU DE 0 A ÉXITO
El cuadro de mandos de tu inversión. Todas nuestras operaciones se siguen así: no es un PDF que envejece, es la operación en vivo, casi en tiempo real.
Abrir el Visor del Inversor →
Toda la documentación, a un clic
Cada documento ya se ha mostrado en la fase a la que pertenece. Este es el índice maestro por si quieres revisarlos todos juntos — se abren aquí mismo, sin salir de la presentación.
De la viabilidad al beneficio real — contigo dentro
Si quieres entrar, hablamos 1 a 1 esta semana — los CCP se firman por orden de compromiso.
Accede a esta oportunidad en la plataforma del PROGRAMAINAbrir en la plataforma →Primero claridad. Luego control. Y al final, resultado.